مشاوران املاک تحت هیچ شرایطی مجاز به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نیستند/ تاکید بر ثبت قراردادهای پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی
احمد رحمانیان معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری کل استان فارس در گفت‌وگو با خبرنگار گروه حقوقی و قضایی ، با اشاره به عدم اجرای کامل قانون پیش فروش آپارتمان و آثار سوء آن از جمله کلاهبرداری و طرح ده‌ها فقره دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی گفت: به همین منظور نرم‌افزار پیش‌فروش ساختمان در جهت کاهش پرونده‌های این حوزه در معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری فارس تهیه و در حال اجرا و بهره‌برداری است و بسیاری از استان‌ها با مراجعه به استان فارس از کار ابتکاری استان فارس و نمونه نرم‌افزار جهت استفاده در استان خود بهره برده‌اند.
این مقام قضایی اظهار کرد: عدم اجرای کامل قانون جامع حدنگار (کاداستر) از علل تصرف اراضی ملی و دولتی است.
وی ادامه داد: با وجود اینکه قانون مذکور در سال ۹۳ به تصویب رسیده و کلیه دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده ۵ قانون مدیریت خدمات کشوری و دستگاه‌های موضوع مواد ۲، ۳، ۴، ۵ قانون محاسبات عمومی کشور مکلف بوده‌اند تمامی مستندات و اطلاعات توصیفی املاک متعلق به خود یا تحت اداره خود از جمله مشخصات ثبتی، کاربری، مشخصات جغرافیایی املاک ظرف مدت دو سال از تاریخ لازم الاجرء شدن قانون مذکور تهیه و جهت صدور سند مالکیت حدنگار در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک قرار دهند، اما تاکنون برخی از دستگاه‌های مسئول به این وظیفه خود به نحو کامل عمل نکرده‌اند که زمینه برای سوءاستفاده و تصرف اراضی ملی و یا سندسازی صوری توسط افراد سودجو و فرصت‌طلب فراهم کرده است.
معاون قضایی دادگستری استان فارس با بیان اینکه برخی دستگاه‌های متولی زمین در مقام دفاع از دعوی مطروحه که بعضاً وکلای مجرب و مبرزی مبادرت به طرح دعوی علیه آنان می‌کنند، تصریح کرد: نمایندگان و کارشناسان حقوقی که از توانایی علمی و حقوقی بالا برای دفاع برخوردار نبودند و با دفاع ضعیف سبب تضییع حقوق بیت‌المال گردیده‌اند، بنابراین تقویت دانش کارشناسان و استفاده از کارشناسان حقوقی قوی ضروری است.
رحمانیان افزود: قوانین بسیار فاخری در این زمینه وجود دارد، اما عدم اجرای کامل این مقررات از سوی مردم و برخی دستگاه‌های دولتی در تنظیم روابط اجتماعی فی‌مابین مردم، تعیین حقوق و تکالیف طرفین اثرات سوئی داشته و به دلیل ضعف نظارت بر حسن اجرای قوانین خسارت‌های مادی و معنوی زیادی در کشور به وجود آمده است که علاوه بر اینکه به اعتماد مردم نسبت به حاکمیت ضربه وارد کرده سبب ورود صد‌ها فقره پرونده به مراجع قضایی کشور شده است. از جمله این قوانین قانون ارتقاء سلامت اداری، قوانین راهنمایی و رانندگی، قانون حذف انحصارات، قانون پول‌شویی، قانون پیش‌فروش ساختمان است.
این مقام مسئول تأکید کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان دارای امتیازات ویژه و منحصر به فردی است که حقوق پیش خریدار را به خوبی تضمین و از طرح دعاوی فروش مال غیر، کلاهبرداری، فروش چندباره آپارتمان، مالباخته شدن افراد و همچنین طرح دعاوی حقوقی مرتبط با پیش‌فروش آپارتمان از قبیل: الزام به تنظیم سند رسمی با الزام به انجام تعهد جلوگیری می‌کند.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان فارس با بیان اینکه قانون مذکور شامل کلیه ساختمان‌هایی که مالک متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در ضمن احداث و تکمیل را شامل می‌شود، خاطرنشان کرد: در این قانون به‌منظور جلوگیری از طرح دعوی در مرجع قضایی به لحاظ اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد هیئت داوری متشکل از یک داور از سوی خریدار، یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین پیش‌بینی کرده است.
وی افزود: در این قانون حقوق و تکالیف پیش فروشنده و پیش خریدار و جهات ضروری درج در متن قرارداد از قبیل: اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، پارکینگ و انباری زمان تحویل واحد ساختمانی و تنظیم سند رسمی، تعیین تکلیف راجع به خسارت پیش‌بینی شده و امتیازات این قانون الزامی بودن بیمه است، در این نوع بیمه پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و همچنین خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث را بیمه می‌کنند همچنین چنانچه پیش خریدار اقساط را در پایان مدت قرارداد پرداخت کند، اما پیش فروشنده حاضر به تنظیم سند رسمی نشده با تائید مهندس ناظر بدون نیاز به مراجعه به مراجع قضایی می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی بنام خود اقدام کند.
قاضی رحمانیان متذکر شد: شرط برخورداری از امتیازات این قانون تنظیم سند رسمی پیش‌فروش ساختمان صرفاً در یک دفاتر اسناد رسمی است و برای تنظیم سند رسمی نیازی به ارائه گواهی مالیاتی نیست و صرفاً با پرداخت حق الثبت و حق التحریر این سند رسمی تنظیم می‌گردد.
دبیر شورای پیشگیری از جرم استان فارس با تأکید بر اینکه مشاوران املاک تحت هیچ شرایطی مجاز به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نیستند، گفت: مشاورین املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین معامله را جهت تنظیم سند رسمی پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند، در صورت تخلف مشاور املاک و تنظیم قرارداد پیش‌فروش برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم خواهد شد.
وی ادامه داد: همچنین اشخاص حقیقی و حقوقی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام از اداره کل راه شهرسازی مبادرت به درج یا انتشار آگهی پیش‌فروش کنند به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم خواهند شد.
وی عنوان کرد: جهت اجرای مطلوب این قانون با هماهنگی سایر دستگاه‌های مسئول از جمله شهرداری، دفاتر اسناد رسمی، اتحادیه املاک، برای اولین بار در کشور نرم‌افزار پیش‌فروش ساختمان تهیه و در حال حاضر این نرم‌افزار در حال اجرا و بهره‌برداری است و بسیاری از استان‌ها با مراجعه به استان فارس از کار ابتکاری استان فارس و نمونه نرم‌افزار جهت استفاده در استان خود بهره برده‌اند.
معاون قضایی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان فارس از مردم خواست به‌منظور جلوگیری از مالباخته شدن و برخورداری از حمایت‌های قانونی چنانچه تمایل به انجام خرید آپارتمان به‌صورت پیش‌فروش دارند قرارداد خود را بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان صرفاً در یکی از دفاتر اسناد رسمی انجام دهند و از انجام معامله صرفاً در بنگاه‌های معاملات املاک جداً اجتناب و در صورت تخلف مشاورین املاک یا دفاتر اسناد رسمی در تنظیم در مقام اجرای قانون مراتب را به مراجع ذیصلاح از جمله اتحادیه مشاورین املاک و مراجع قضایی اعلام کنند.