دوئل با مالکان خانه‌های خالی

- روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: جدیدترین مطالعات پژوهشگران اقتصادی کشور از تجربه کشور‌های دنیا در ماجرای «دوئل با محتکران مسکن» و مرور دو تجربه شکست‌خورده در حوزه اخذ مالیات خانه‌های خالی در ایران نشان می‌دهد: شگرد جدید مقابله با محتکران مسکن با ابزار مالیات بر خانه‌های خالی به دلیل خلأ دو پیش شرط، به احتمال زیاد به برنده‌شدن محتکران منجر خواهد شد.

مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهرداری تهران به‌تازگی مقاله پژوهشی تحت عنوان «بررسی نقش شهرداری‌ها در فرآیند اعمال مالیات بر مسکن‌های خالی» را منتشر کرده که در آن تجربه شهر‌های مختلف جهان در حوزه مالیات ستانی از خانه‌های خالی و اثرات آن بر بازار مسکن مورد بررسی قرار گرفته است.

یافته‌های این پژوهش که از سوی مهدی هادیان، عضو هیات علمی پژوهشکده پولی و بانکی انجام شده علاوه بر مرور تجربه‌های کشور‌های مختلف و همچنین دو تجربه شکست‌خورده در حوزه اخذ مالیات از خانه‌های خالی در ایران (طی دو دوره مختلف) حاوی یک هشدار و چهار پند مهم براساس نتایج مطالعات بانک جهانی است.

این بررسی به‌طور مشخص نشان می‌دهد که پدیده خانه‌های خالی فقط مختص شهر تهران و برخی دیگر از شهر‌های بزرگ ایران نیست بلکه در برخی دیگر از شهر‌های بزرگ جهان نیز این پدیده سمی بازار مسکن وجود دارد، هرچند که یافته‌های این پژوهش مشخص می‌کند ریشه شکل‌گیری این پدیده در شهر‌های جهان با شهر‌های ایران متفاوت است به‌طوری‌که بخش عمده خانه‌های خالی موجود در بازار مسکن ایران به دلیل انتظارات تورمی و نوسانات شدید قیمتی به بازار عرضه نشده‌اند، اما در کشور‌های دیگر سایر انگیزه‌های اجتماعی یا فرهنگی در این موضوع دخیل بوده‌اند.

علاوه بر این چهار پند از جزئیات این پژوهش درباره تجربه اخذ مالیات از خانه‌های خالی در شهر‌های جهان قابل‌استخراج است. پند نخست آنکه عمده کشور‌هایی که در این حوزه یعنی اخذ مالیات از خانه‌های خالی تجربه داشته‌اند، این روش صرفا به‌صورت مقطعی و فقط در برخی از شهر‌های یک کشور اجرایی شده است.

دوم آنکه، این مالیات به‌عنوان یک نوع ابزار مقابله‌ای و مالیات دست‌چهارم در بازار مسکن شهر‌های جهان شناخته می‌شود. به این معنا که دولت‌های محلی قبل از ورود برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی، سه نوع مالیات دیگر برای تنظیم جریان بازار مسکن تعریف و اجرایی می‌کنند و مالیات خانه‌های خالی نقش یک نوع مالیات مکمل را بازی می‌کند.

اولین نوع مالیات مربوط به بازار مسکن که اتفاقا مطالعات انجام شده نشان می‌دهد روی سفته بازی ملکی مسلط می‌شود، «مالیات املاک و مستغلات» است. بررسی‌های تکمیلی مستقل از این پژوهش حاکی از آن است که این نوع مالیات همان مالیات سالانه بر املاک است؛ از جمله مالیاتی که دولت محلی در کشور‌های دیگر از تمامی مالکان در بازار مسکن دریافت می‌کند.

این نوع مالیات برای جلوگیری از شناسایی راه فرار، هیچ نوع استثنا یا معافیتی را برای افراد قائل نیست. در عین حال نرخ این نوع مالیات منوط به منطقه جغرافیایی ملک (ضعیف، ارزان‌قیمت یا لوکس) به‌صورت شناور از نیم تا ۵/ ۱ درصد ارزش روز املاک تعریف می‌شود.

مالیات دوم، مالیات بر عایدی سرمایه است. این نوع مالیات اتفاقا در شهر‌هایی از جهان که با رشد قیمت مسکن و اشتهای زیاد سرمایه گذاران برای ورود به این بازار مواجه است به شکل قوی و کارآمد اجرایی می‌شود. سومین مالیات نیز مالیات بر معاملات مکرر است. این نوع مالیات در شهر‌هایی که نوسانات قیمت در یک بازه زمانی کوتاه مدت شدید و افراد برای به‌دست آوردن عایدی بیشتر، خرید و فروش مکرر انجام می‌دهند اجرایی می‌شود. در بسیاری از شهر‌های جهان، در کنار این سه نوع مالیات، مالیات خانه‌های خالی نیز به‌عنوان مالیات مکمل و مقطعی از محتکران اخذ می‌شود. آنطور که نتایج این مطالعه به‌طور صریح و تاکیدی مشخص می‌کند، صرف اخذ مالیات مضاعف، آثار محسوس آن به شکل کاهش خانه‌های خالی یا از بین رفتن انجماد در بازار مسکن نمایان نخواهد شد.

گذشته از این دو پند، جزئیات این پژوهش، حاوی دو پند دیگر برای طراحان مالیات خانه‌های خالی است. در سومین پند، شرط موفقیت مالیات خانه‌های خالی بیان شده است. اولین شرطی که با توجه به تجربه سایر کشور‌ها به آن اشاره شده، دارا بودن بانک جامع اطلاعات املاک در یک شهر و رفتار مالکان در آن شهر به‌ویژه برای مالیات خانه‌های خالی است. یافته‌های این پژوهش مشخص می‌کند: بخش عمده و مهم این اطلاعات در اختیار دولت‌های محلی یا همان شهرداری‌ها است که می‌توانند به خوبی در مالیات ستانی از بازار مسکن کارآمد باشد. دومین شرط موفقیت برای اخذ این نوع مالیات از بازار مسکن آن است که نرخ مالیات باید ضریبی از قیمت روز تعیین شود. این در حالی است که در طرح جدیدی که برای مالیات ستانی از خانه‌های خالی تعریف شده نرخ آن ضریبی از قیمت منطقه‌ای است، نه قیمت روز املاک. بررسی‌ها حاکی از آن است که قیمت منطقه‌ای در شهر تهران در حال‌حاضر حدود یک‌صدم قیمت روز املاک در هر منطقه است.

باتوجه به این دو شرط برای کسب موفقیت در مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی و مسیری که برای اجرای آن در کشور پیشنهاد شده به نظر می‌رسد این دو شرط فعلا مدنظر مسوولان طرح قرار نداشته است چراکه باتوجه به اظهارات مسوولان، هم اکنون در حوزه املاک، بانک اطلاعاتی جامع وجود ندارد. در این صورت این ابهام وجود دارد که مسوولان چگونه به دنبال اخذ مالیاتی می‌روند که در گام نخست نیاز به بانک اطلاعاتی کامل از املاک دارد.

نهایتا چهارمین پند از یافته‌های این پژوهش، بازگشت به چگونگی اخذ مالیات خانه‌های خالی با توجه به تجربه سایر کشور‌ها است. همان‌طور که اشاره شد، در این پژوهش تاکید شده که صرف مالیات مضاعف نمی‌توان منتظر آثار کاهش تعداد خانه‌های خالی در بازار مسکن بود.

در این پژوهش تاکید شده دو گام اصلی برای کنترل جریان احتکار و انجماد خانه‌های خالی در بازار مسکن باید در کشور طی شود تا بتوان اثرگذاری این نوع مالیات‌ستانی در بازار املاک شهر‌های کشور مشاهده شود. اولین گام، آن است که با رویکرد اقتصادی، سیاست‌هایی برای کاهش تورم و بهبود ثبات محیط اقتصاد کلان کشور اجرا شود. گام دوم نیز آن است که برای مدیریت بازار و مقابله با تقاضا‌های سفته بازانه ابزار‌های مخصوص همانند مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر مسکن وضع شود. یافته‌های این پژوهش مشخص می‌کند فقط در صورت طی شدن این دوگام اصلی است که می‌توان در گام بعدی، برای اعمال مالیات بر خانه‌های خالی اقدام کرد.

در این پژوهش با توجه به دو تجربه شکست خورده در حوزه اخذ مالیات از خانه‌های خالی، تاکید شده که اعمال مالیات بر خانه‌های خالی به سبب وجود ابهامات فراوان در تعریف املاک خالی و لزوم همکاری بین دستگاهی برای شناسایی دقیق خانه‌های خالی یک طرح چالشی است.

اولین تجربه شکست خورده در حوزه اخذ مالیات از خانه‌های به دهه ۵۰ تا اواخر دهه ۶۰ بازمی گردد. در آن زمان مالیات بر خانه‌های خالی در ایران در چارچوب قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها اعمال شد. مطابق ماده هشت این قانون، هرگاه محلی که آماده برای اجاره دادن است بیش از ۶ ماه از طرف مالک خالی نگه داشته شود، برای مدتی بعد از انقضای مدت یاد شده، عوارضی معادل ۳۰ درصد ارزش اجاره‌ای آن براساس ضوابط آیین‌نامه محاسبه ارزش مستغل و نسبت اجاره بها به ارزش عرصه و اعیان به وسیله وزارت دارایی اخذ می‌شد.

این طرح به دلایلی از جمله تعریف و مصادیق خانه خالی، ابهامات اجرایی و همچنین اعتراض زیاد نسبت به آن، نتوانست تاثیر زیادی بر افزایش عرضه خانه‌های خالی به بازار و کاهش اجاره بها داشته باشد. در تجربه دوم نیز مالیات بر مستغلات خالی تا پایان سال ۱۳۸۰ اجرا می‌شد، اما به دلایل مهمی همچون ضعف قانون‌گذاری در حوزه‌های نظارتی، ضعف اجرایی در شناسایی خانه‌های خالی و ضعف بنیادی در پایه مالیاتی و ارزش‌گذاری املاک با شکست مواجه شد.

باتوجه به این دو تجربه، به‌نظر می‌رسد اگر در وضع موجود دوئل با محتکران ملکی مجددا شروع شود، محتکران برنده آن خواهند بود چراکه همچون وضعیت سال‌های گذشته، ضعف شناسایی در مصادیق خانه‌های خالی وجود دارد. تجربه شهر‌های جهان در حوزه اخذ این نوع مالیات مشخص می‌کند تعریف نقش دقیق برای شهرداری‌ها در فرآیند شناسایی خانه‌های خالی می‌تواند موثر باشد.

شهرداری‌ها به سبب وجود سامانه ارزیابی املاک و اراضی شهر، دارای اطلاعات بسیار دقیق از تحولات و پویایی‌های مختصات شهری در ابعاد مختلف و موردنیاز برنامه‌ریزان شهری هستند، این در حالی است که تاکنون برخلاف شهر‌های جهان، از این مزیت و ظرفیت شهرداری‌ها در ایران استفاده نشده است. علاوه بر در تجربه‌های گذشته برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی، در بهترین عملکرد، سهم مالیات بر مستغلات خالی از ۷/ ۰ درصد و در مجموع از ۲ درصد مالیات‌های بخش مسکن فراتر نرفته است. به‌عنوان مثال در آخرین سال، عملکرد مالیات بر خانه‌های خالی از کل درآمد‌های مالیاتی ۳ در ده هزار بوده است و نهایتا هزینه دریافت مالیات از درآمد آن فراتر رفته است.

در جمع بندی این پژوهش عنوان شده یکی از اقدامات بنیادی برای کاهش حجم خانه‌های خالی تقویت بانک‌های اطلاعاتی از موجودی مسکن و خانه‌های خالی است که در کشور‌های توسعه یافته وجود دارد.

این اقدام سبب می‌شود که عدم تقارن اطلاعاتی بین متقاضیان و عرضه‌کنندگان مسکن کاهش یافته و طول دوره جست و‌جو و همچنین هزینه‌های جست‌و‌جو برای یافتن ملک موردنظر به شدت کاهش پیدا کند. در این زمینه بر نقش شهرداری‌ها در تجهیز و تقویت بانک جامع اطلاعات املاک و اسکان کشور به سبب دسترسی به مشخصات و جزئیات ریز از واحد‌های مسکونی و منطقه آن تاکید شده است.